住宅增值税计算方式是以差额或者全额的方法计算（未满两年）。全部房款÷1.05×5%×1.13。无论是全额征收还是差额征收，都是应纳税金额÷1.05还原成不含税价格，然后再乘以税点。
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。一般情况：增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件，分别是是否满两年以及是否为普通住宅。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5.6%征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
需要注意特殊情况是，以上仅针对住宅，对所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都按差额征收增值税。