商业办公用地使用年限为40年，土地出让使用年限分别有如下几种：
1. 住宅用地。全国统一执行的土地使用年限为70年。
2. 工业用地。土地使用年限为50年。
3. 教、科、文、卫等带有福利性质的用地，土地使用年限为50年。
4. 娱、旅等盈利性项目用地，土地使用年限为40年。
5. 其他综合类性质用地，土地使用年限为50年。
土地性质的分类及使用年限一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
商业办公用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。