商办产权和商住产权区别是：
1. 商办产权的商业办公楼不允许生活居住，只能用于办公。纯商业办公楼一般都是整层楼大开间格局，不会像住宅那样划分为一个个单元，更不会建成一个个住宅格局的居室。万科这般擅自进行规划调整，存在违建的可能性。
2. 商住产权的商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。按照我国惯例，商办、商业部分使用权年限为50年，住宅部分年限为70年。商住公寓这类既可以用作商业办公又可以用来居住的产品，它的产权通常是50年。
3. 由于房地产库存，“商改住”在部分地区已放开，房企可以申请将商业用途的土地通过合法途径变更为住宅用地。在最新的“购租并举”意见中，土地用途可以变更，但在变更用途的土地上盖的房子一般只能用来出租，不可出售。