理论上来讲，未还清贷款的房子处于抵押状态是不能出售的，但是可以通过以下几种方式进行出售。
1. 用购买者的首付款支付未还清的贷款。
2. 寻求还清贷款的其他来源。
3. 转按揭。转按揭是指房主准备将住房出售或者转让给第三个人，从而申请办理贷款的相关变更。但是这种办法的局限性在于很少有银行受理这种业务，户主可以向相关贷款银行咨询以了解具体的情况。
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如果你的商用房屋是银行按揭贷款的，你是将房屋抵押给了银行，未取得银行的同意，一般是不能转让的。但是，你可以找到担保人担保买卖，也可以向亲属借钱还清银行的债务，等你还完银行的债务后，你就可以进行商用房屋买卖了。