南宁房产协议书有效的写法，不管是买卖、赠与、共建或分家房产，都要把握以下几点：
1. 要准确说明房产的具体情况。
2. 协议双方应为有处分权人，如代理应有委托手续。
3. 协议应确定各方的权利、义务。
4. 订立、履行，应当遵守法律、法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
5. 协议应当明确违约责任和解决争议办法。
6. 协议双方地位平等，内容表述属于真实意愿。
7. 双方亲自签字，这样的协议肯定能生效。
同时需要注意，合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来，规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户生效。